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张大伟:这有一份“限竞房攻略” 请查收

更新时间: 2019-09-07

  成交了98宗限竞房地块,已经挂牌的还有5宗,叠加部分项目的拆分,北京已经明确的限竞房项目合计有104个,从已经出让的限竞房住宅地块中,合计住宅面积为900万平米。

  限竞房的数据主要看供应数据和签约数据,因为实际签约很难掌握,只能看看网签。

  限竞房住宅地块中,从供应看,除了西城外基本都有分布,但是供应量最大的依然是大兴、丰台、顺义。

  买房肯定是区域为王,而对于限竞房来说,最有价值的肯定就是地铁房,地铁物业代表着通勤便利。

  从项目本身看,决定价值的是地段、户型、价格和品质。按照区域看,上图详细说明了区域价值。户型方面,因为大部分项目都有多个数据,所以很难梳理,但简单来说,面宽越大越优质(建筑面宽指一间房屋东西墙面之间的距离)。因为限竞房大部分项目都有不同程度的让利,所以从价格看,也有部分三星、接近四星的项目。

  大部分热点项目其实主流都看价格,价格高的基本都是优选。未来金茂府是目前90多个项目里,唯一一个降维打击的,这个楼盘价格本来是定位豪宅的,但是它这次是以价格低的限竞房上市,这个项目的品质不会有问题。

  永定府,排名第二是因为位置与户型都不错,而且有一定的体量,但因为涉及到中轴线申遗等问题,什么时候上市,上市的条件是什么都未知。

  天恒学院里,如果看位置,当然应该排名第一,但套数太少了,抢到的可能性不大,另外户型各种朝向,只有少数几十套完美。虽然买到就赚到,但住起来可真不一定舒服。

  中海望京府,全北京户型第一:139平米户型,堪称完美,以后也不太可能再有。周围别墅区,容积率1.16,靠近地铁,更是望京辐射区,但总价稍高。中海在北京这2年的户型吊打其他所有开发商。

  华樾北京,这项目我非常推荐,总价段更舒服,90平米的小三居、140多平米的大四居,是靠近大望京阿里巴巴的地铁盘。从单价看,很可能是2019年北京能买到的,最贵的也是最有价值的项目。

  橡树澜湾已经清盘,五环内5万多(每平米),户型比周围项目好。金融街融府,位置、户型、价格都不错。万科七橡墅,2万多(每平米)有地铁。

  佑安府、西城天铸、洺悦苑、国风长安,位置都非常好,但户型整体看,都拉低了项目评级,所以只能进入第二档次。

  禧悦学府位置不错,户型也相当好,在五环边,当然,现在大部分购房者都担心可能要建的宝山垃圾处理厂,但从距离看影响不大。

  长安云锦是石景山又一个中海项目,性价比依然不错。得房率高,但距离地铁稍微有点距离。

  白盆窑的中铁两兄弟,现在看应该是五环内最后可以买到的90平米住宅,户型也属于五环内入市项目中可圈可点的。

  海淀温泉三兄弟,主要是看海淀区域和区域内的发展前景。整体看,目前依然处于等待发展阶段。

  另外值得说的是,萬橡華府和悦府,如果再加上昌平金茂悦,2019年北京的北部区域产品力爆发。

  1、品质为王。限竞房都是期房,只能蒙着头买预期,六合同步开奖,5年限售其实就是8年后才能交易,小区入住5年后,口碑不好,你想换房将非常非常难。最近3年开发的商品房住宅小区,有过明显质量问题的购房者要谨慎,因为这家开发商的限竞房肯定只会更差。

  2、位置为王。五环内、靠地铁,当然是首选,交通越差越没价值。现在是白纸不要急,可怕的是未来也是白纸。

  3、成本为王。购房者一定要看拿地溢价率,拿地溢价率高的,特别是超过30%的,质量好的可能性就低很多。成本高了是不是只能快干、偷工减料?

  4、均质为王。限竞房严格来说的确是产品主义倒退,对于同区域来说,高低配的项目肯定不如均质化社区。特别是限竞房的合院或下跃超过2层,除非特别便宜,尽量谨慎考虑。地下一层一般还好,如果超过一层之下,除了做车库之外,居住功能超过5年会出现很多问题。

  5、物业为王。限竞房8年后才能交易,物业不好的等你再想卖,房子已经非常差。

  过去几年,北京土地大量供应,逐渐开始形成房源,增加的供应量最主要体现在限竞房。

  其次,北京过去2年土地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市,购房者开始全面观望。

  第三,限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。

  第四,限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足两成。相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推出市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化非常非常慢。

  第五,从价格看,限竞房项目开始出现了明显的价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,去化难度加大的、区位属性不好的限竞房有可能开始在10月下旬开始新一轮价格战。但对于明星项目,抢不到好户型依然是常态。

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